CNAI e NBR 14.653
— o que já é exigido hoje de quem avalia.

Com a discussão sobre atualização da Lei 6.530/78, muita gente passou a perguntar o que vai ser exigido de quem trabalha com avaliação de imóveis.

A pergunta mais útil é outra: o que já é exigido hoje?

Porque a resposta surpreende quem nunca precisou defender um laudo.

O registro que já existe

A Resolução COFECI 1.066/2007 instituiu o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários. Não é curso livre nem certificado de participação — é registro no próprio Sistema COFECI-CRECI, com número próprio, vinculado ao CRECI do profissional.

Quem emite parecer técnico de avaliação mercadológica sem essa habilitação está fazendo outra coisa, com outro nome. Pode ser uma análise comparativa de mercado, que é instrumento comercial legítimo — mas não é PTAM, e não sustenta as finalidades que exigem parecer técnico.

A norma que define o método

A ABNT NBR 14.653 não é recomendação. Ela estabelece procedimento, e a parte 2 trata especificamente de imóveis urbanos.

O que ela exige, resumidamente:

• Amostra adequada. Elementos comparáveis em quantidade e semelhança suficientes, com origem identificada.
• Homogeneização. Os comparáveis precisam ser ajustados entre si — área, oferta, localização, padrão, conservação.
• Tratamento estatístico. Coeficiente de variação, saneamento da amostra, análise da dispersão dos dados.
• Grau de fundamentação e precisão. A norma classifica o laudo em níveis, e o nível alcançado depende diretamente do rigor do trabalho.

O grau de fundamentação não é enfeite do laudo. É o que diz, tecnicamente, quanto aquele documento vale.

Onde isso é cobrado de verdade

Na venda do dia a dia, ninguém pergunta pelo grau de fundamentação. Mas há situações em que o laudo é lido por quem sabe o que procurar:

• Processo judicial, onde a parte contrária tem assistente técnico
• Inventário e partilha, onde o valor divide patrimônio entre herdeiros
• Garantia bancária, onde a instituição tem critério próprio de aceitação
• Dissolução societária, onde o número decide quem paga quanto a quem

Nesses contextos, um laudo frágil não é apenas questionado. Ele é descartado — e quem assinou responde pela assinatura.

O trabalho que a norma cria

Seguir a NBR 14.653 dá trabalho, e vale ser honesto sobre isso.

Levantar amostra, homogeneizar cada elemento, calcular a dispersão, sanear o que destoa, verificar o enquadramento no grau pretendido, montar as tabelas e conferir tudo antes de assinar — é um volume de compilação e cálculo que se repete a cada laudo.

A parte que exige julgamento profissional é insubstituível: escolher os comparáveis, decidir os ajustes, avaliar se o resultado é coerente com a praça. Mas a parte mecânica consome a maior fatia do tempo.

Foi observando essa distribuição que decidi automatizar o que era automatizável. Não para fazer o laudo por mim — para devolver atenção ao que realmente precisa dela.

Antes de esperar mudança na lei

A discussão sobre atualização da Lei 6.530/78 pode ampliar o reconhecimento formal da avaliação como especialização. Talvez mude a percepção do mercado.

Mas nada disso altera o que a norma já exige de quem assina um parecer hoje. O CNAI existe. A NBR 14.653 vale. E o laudo continua sendo a única coisa que fala pelo profissional quando ele não está presente.

Maurício Salomão é corretor de imóveis e avaliador (CRECI/SP 313681-F, CNAI 57363), atuando como perito avaliador junto ao TJ-SP. É o criador do MaxPTAM, sistema para elaboração de pareceres técnicos de avaliação mercadológica conforme a ABNT NBR 14.653 e a Resolução COFECI 1.066/2007.